집을 사기 위해 처음으로 대출 상담을 받으러 갔을 때, 창구에서 설명을 듣다가 머리가 복잡해진 적이 있습니다. 분명 숫자는 몇 개 안 되는 것 같은데, 기준금리니 가산금리니, 우대금리 조건이니 말이 쏟아지니 금방 헷갈리기 시작했습니다. ‘그냥 제일 낮은 금리라고 적힌 상품으로 하면 되는 거 아닌가?’라는 생각이 들다가도, 설명을 듣다 보니 눈에 보이는 숫자만 믿었다가 나중에 더 많은 이자를 내게 될 수도 있다는 사실을 알게 되었습니다. 그때부터 주택담보대출 금리가 어떻게 만들어지는지, 무엇을 비교해야 손해를 덜 보는지 하나씩 정리해 보기 시작했습니다.
주택담보대출은 보통 10년, 20년, 30년처럼 아주 긴 기간 동안 갚게 됩니다. 그래서 처음에 선택을 어떻게 하느냐에 따라 앞으로 내야 할 이자가 수백만 원, 많게는 수천만 원까지 차이가 나기도 합니다. 겉으로 보이는 숫자만 보면 비슷해 보여도, 그 뒤에 숨은 조건과 구조를 이해하면 어떤 상품이 나에게 더 유리한지 훨씬 잘 구별할 수 있습니다. 아래 내용은 그런 점을 차근차근 정리한 것입니다.
주담대 금리가 만들어지는 구조 이해하기
주택담보대출 금리는 보통 다음과 같은 구조로 이루어집니다.
기준금리 + 가산금리 – 우대금리 = 실제 적용 금리
이 세 가지를 각각 이해하면, 대출 상품을 볼 때 어떤 부분이 유리하고 불리한지 훨씬 명확하게 보입니다.
기준금리(지표금리)란 무엇인지
기준금리는 은행이 마음대로 정하는 숫자가 아니라, 시장 상황을 반영하는 기본 금리입니다. 대표적으로 다음과 같은 것들이 있습니다.
COFIX(코픽스), 금융채 금리, CD금리 등이 기준금리로 사용됩니다.
각각의 특징을 조금 더 살펴보면 다음과 같습니다.
COFIX(코픽스)는 은행들이 예금, 적금, 채권 등으로 자금을 모으면서 실제로 들인 평균 비용을 바탕으로 만들어진 금리입니다. 신규취급액 기준, 잔액 기준, 단기 COFIX 등 종류가 나뉘는데, 어떤 것을 기준으로 하느냐에 따라 움직이는 속도와 정도가 조금씩 다릅니다. COFIX를 기준으로 한 변동금리는 보통 1개월 또는 6개월마다 한 번씩 금리가 바뀌는 경우가 많습니다. 시장 금리가 오르내리면 비교적 빨리 따라가는 편입니다.
금융채 금리는 은행이 발행하는 채권의 금리입니다. 6개월물, 1년물, 3년물, 5년물 등 기간에 따라 여러 종류가 있고, 여기서 특정 만기를 골라 기준금리로 사용합니다. COFIX에 비해 변동성이 상대적으로 부드러운 편인 경우가 많고, 특히 3년물, 5년물 같은 장기물을 기준으로 하면 일정 기간 동안 거의 고정금리처럼 운용되는 혼합형 상품에 쓰이기도 합니다.
CD금리는 양도성 예금증서의 금리입니다. 예전에는 대출 기준금리로 자주 쓰였지만, 최근에는 COFIX나 금융채 금리가 더 일반적으로 사용되는 편입니다. 일부 상품에서만 보이는 경우가 많습니다.
같은 은행이라도 어떤 기준금리를 선택하느냐에 따라 금리의 움직임과 대출 조건이 달라질 수 있습니다. 그래서 단순히 “변동금리”라고만 보지 말고, “어떤 기준을 따르는 변동금리인지”까지 확인하는 것이 중요합니다.
가산금리: 은행이 붙이는 추가 금리
기준금리가 같더라도, 은행이 여기에 얼마나 더 얹느냐에 따라 실제 금리가 달라집니다. 이때 더해지는 부분이 가산금리입니다. 가산금리는 은행의 수익, 위험도, 고객의 상태 등을 종합해서 정해집니다.
가산금리는 다음과 같은 요소들에 영향을 받습니다.
첫째, 은행의 기본 마진입니다. 은행도 대출을 통해 이익을 내야 하기 때문에 일정 수준의 마진을 가산금리에 포함시킵니다.
둘째, 대출을 받는 사람의 신용도입니다. 신용점수가 높을수록 돈을 갚지 않을 가능성이 낮다고 판단하기 때문에, 가산금리가 낮아지거나 우대 혜택이 늘어나는 경우가 많습니다. 반대로 연체 이력이 있거나, 소득이 불안정하면 가산금리가 높아질 수 있습니다.
셋째, 담보의 종류와 LTV(담보인정비율)입니다. LTV는 집값의 몇 퍼센트까지 빌려주는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어 집값이 5억 원이고 LTV 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능합니다. 담보 가치에 비해 대출 비율이 높을수록, 즉 LTV가 높을수록 은행 입장에서는 위험이 커지므로 가산금리가 높아질 수 있습니다.
이처럼 같은 기준금리를 쓰더라도, 은행마다 혹은 개인마다 가산금리가 달라져 실제로 적용되는 금리가 크게 달라질 수 있습니다.
우대금리: 조건을 채우면 깎아주는 금리
우대금리는 말 그대로 조건을 충족하면 금리를 깎아주는 혜택입니다. 하지만 모든 조건을 실제로 지킬 수 있는지 따져보지 않고 그냥 “최대 우대금리”만 보고 선택하면, 나중에 조건을 못 지켜서 약속했던 금리를 못 받는 일이 생길 수 있습니다.
대표적인 우대금리 조건을 살펴보면 다음과 같습니다.
- 해당 은행으로 급여이체 설정하기
- 해당 은행 신용카드를 일정 금액 이상 사용하기
- 통신비, 관리비, 공과금 등을 자동이체로 걸어두기
- 예금, 적금 상품에 가입하거나 일정 잔액을 유지하기
- 해당 은행의 주택청약저축에 가입하기
- 모바일 또는 인터넷 뱅킹을 이용해 거래하기
- 높은 신용점수를 유지하기
- 대출 금액이나 LTV 조건에 따라 추가 우대 받기
처음에는 우대 조건이 많을수록 좋아 보이지만, 실제로 지킬 수 없는 조건이면 아무 소용이 없습니다. 예를 들어 다른 은행을 주 거래은행으로 쓰고 있는데, 단지 금리 몇 가지 때문에 모든 거래를 옮겨야 한다면 그게 과연 나에게 유리한지 계산해 볼 필요가 있습니다. 그래서 “내가 현실적으로 계속 유지할 수 있는 우대 조건이 무엇인지”를 기준으로, 실제로 받을 수 있는 최종 금리를 보는 것이 중요합니다.
대출 상품 유형별로 비교하는 방법
주택담보대출은 크게 변동금리와 고정금리(또는 혼합형 금리)로 나눌 수 있습니다. 각각 장단점이 뚜렷하기 때문에, 지금 금리가 얼마인지뿐 아니라 앞으로 금리가 어떻게 변할지에 대한 생각도 함께 해야 합니다.
변동금리의 특징
변동금리는 일정 기간마다 금리가 바뀌는 방식입니다. 대표적으로 COFIX나 금융채 6개월물 등을 기준으로 삼는 경우가 많습니다.
변동금리의 장점은 다음과 같습니다. 시장 금리가 내려가면 대출 금리도 같이 내려가기 때문에, 이자 부담이 줄어들 수 있습니다. 보통 같은 시점에서 비교하면 고정금리보다 초기 금리가 낮게 책정되는 경우도 많습니다.
하지만 단점도 분명합니다. 금리가 오르는 시기에는 이자 부담이 같이 올라갑니다. 특히 대출 잔액이 많이 남은 시점에 금리가 오르면, 매달 내야 하는 돈이 크게 늘어날 수 있습니다. 그래서 변동금리를 고를 때는 “어떤 기준금리를 따르는지”와 “금리가 얼마나 자주 변하는지”를 꼭 확인해야 합니다.
예를 들어 변동 주기가 1개월인 상품은 시장 변화를 매우 빨리 반영합니다. 반면 6개월 변동이라면, 최소 6개월 동안은 같은 금리를 적용받지만, 그다음에 한 번에 크게 오를 수도 있습니다. 어느 쪽이 더 편한지는 본인의 성향과 계획에 따라 달라집니다.
고정금리와 혼합형 금리의 특징
고정금리는 대출 기간 동안 금리가 변하지 않는 방식입니다. 다만 완전한 순수 고정금리는 최근엔 많지 않고, 있더라도 금리가 상대적으로 높게 책정되는 경우가 많습니다.
보다 흔하게 볼 수 있는 것은 혼합형(또는 고정 혼합형) 금리입니다. 혼합형은 일정 기간 동안은 고정금리를 적용하고, 그 이후에는 변동금리로 전환되는 구조입니다. 예를 들어 5년 동안은 고정금리, 이후에는 6개월 변동금리로 바뀌는 식입니다.
고정 또는 혼합형의 장점은 금리 변동에 대한 걱정을 줄일 수 있다는 점입니다. 특히 대출 초반에는 이자 부담이 상대적으로 크기 때문에, 이 시기에 금리가 갑자기 뛰면 충격이 클 수 있습니다. 그래서 초반 몇 년을 고정으로 묶어 두면 상환 계획을 세우기가 훨씬 수월합니다.
단점은 초기 금리가 변동금리보다 높은 경우가 많다는 점입니다. 또한 고정 기간 동안 시장 금리가 내려가도 내 금리는 그대로라서, 주변보다 더 높은 이자를 내게 되는 상황이 생길 수 있습니다.
혼합형 상품을 비교할 때는 다음 부분을 꼭 체크하는 것이 좋습니다.
- 고정금리가 유지되는 기간이 정확히 얼마나 되는지
- 고정 기간 이후 전환되는 변동금리가 어떤 기준금리를 따르는지
- 전환 이후에 적용되는 가산금리가 어떻게 설정되는지
표에 적힌 “처음 몇 년 금리”만 보고 선택하면, 이후 전환되는 금리가 훨씬 높아져서 전체 기간을 놓고 봤을 때 더 많은 이자를 내는 상황이 생길 수 있습니다. 장기 대출인 만큼 전체 구조를 함께 보는 습관이 필요합니다.
금리 외에 꼭 살펴봐야 할 비용과 조건들
주택담보대출을 비교할 때 많은 사람이 금리 숫자에만 집중하지만, 실제로는 금리 외에 따라붙는 비용들도 무시하기 어렵습니다. 이런 비용까지 합쳐서 “결국 내가 얼마나 내게 되는지”를 계산해 보는 것이 좋습니다.
중도상환수수료의 의미
중도상환수수료는 약정한 기간보다 빨리 대출을 갚을 때 내야 하는 수수료입니다. 예를 들어 30년 동안 갚기로 했지만, 5년 만에 여유 자금이 생겨 한꺼번에 갚고 싶을 때 붙는 비용입니다.
많은 상품에서 중도상환수수료는 일정 기간 동안만 부과되고, 보통 3년 이내에 상환할 때 적용되는 경우가 많습니다. 수수료율은 대략 1.0%에서 1.5% 사이에서 책정되는 경우가 많고, 시간이 지날수록 줄어드는 구조를 쓰는 상품도 있습니다.
예를 들어 수수료 부과 기간이 3년이고, 1년 차에 상환하면 1.5%, 2년 차에는 1.0%, 3년 차에는 0.5%로 줄어드는 식입니다. 같은 금리라면, 중도상환수수료가 낮거나, 부과 기간이 짧은 상품이 더 유연하게 대출을 관리할 수 있습니다.
인지세와 근저당 설정비
인지세는 대출 계약서를 작성할 때 내는 세금입니다. 대출 금액 구간에 따라 정해진 수입인지 금액이 있고, 보통 은행과 고객이 절반씩 나누어 부담하는 구조를 사용합니다. 이 부분은 법으로 정해진 것이라 은행끼리 차이는 거의 없지만, 그래도 대출 비용의 한 부분이라는 점은 알고 있는 것이 좋습니다.
근저당 설정비는 집을 담보로 잡을 때 등기부등본에 근저당권을 설정하는 데 들어가는 비용입니다. 예전에는 이 비용을 고객이 직접 부담하는 경우가 많았지만, 최근에는 은행이 부담하는 상품이 상당히 늘어났습니다. 다만 은행이나 상품에 따라 차이가 있을 수 있으니, 실제 계약 단계에서 “근저당 설정비는 누가 부담하는지”를 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.
대출 한도와 DSR 규제
금리가 아무리 낮아도, 정작 필요한 금액을 못 빌리면 소용이 없습니다. 그래서 대출 한도와 함께 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 함께 살펴봐야 합니다.
DSR은 쉽게 말해 “연 소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자가 얼마나 되는지”를 나타내는 비율입니다. 이 비율이 일정 수준을 넘지 않도록 제한하는 것이 DSR 규제입니다. 같은 소득이라도 이미 다른 대출이 많으면 새로 받을 수 있는 주담대 한도가 줄어듭니다.
DSR 계산 방식은 기본 원칙은 같지만, 은행마다 세부 기준이나 보수적인 정도가 조금씩 다를 수 있습니다. 그래서 한 은행에서 “이 정도까지만 가능합니다”라고 들었다고 해서, 다른 은행에서도 무조건 똑같이 나오지는 않을 수 있습니다. 여러 은행에서 한도를 비교해 보는 이유가 여기에 있습니다.
상환 방식 선택하기
주택담보대출을 갚는 방식은 크게 세 가지가 많이 쓰입니다.
- 원리금균등분할상환
- 원금균등분할상환
- 만기일시상환
원리금균등분할상환은 매달 내는 금액이 거의 일정한 방식입니다. 매달 내는 돈 안에 원금과 이자가 함께 들어 있고, 시간이 지날수록 이자 비중이 줄고 원금 비중이 늘어납니다. 계획을 세우기 편해서 주택담보대출에서 가장 많이 쓰입니다.
원금균등분할상환은 매달 갚는 원금이 같고, 이자가 그때그때 남은 원금에 따라 붙는 방식입니다. 그래서 처음에는 매달 내야 할 돈이 많지만, 시간이 지날수록 이자가 줄어들어 부담이 빠르게 가벼워집니다. 전체 기간을 통틀어 보면, 원리금균등보다 이자를 적게 내는 경우가 많습니다.
만기일시상환은 기간 동안에는 이자만 내다가, 만기 시점에 원금을 한꺼번에 갚는 방식입니다. 주택담보대출에서는 일부 특수한 경우가 아니라면 많이 쓰이지 않습니다. 월 부담이 적어 보이지만, 만기 때 큰 금액이 한 번에 필요하기 때문에 잘못 선택하면 오히려 위험해질 수 있습니다.
상환 방식을 고를 때는 매달 감당할 수 있는 금액, 앞으로 소득이 어떻게 변할지, 이사를 계획하고 있는지 등을 종합해서 생각하는 것이 좋습니다.
주담대 금리를 효과적으로 비교하는 방법
이제 어떤 요소를 봐야 하는지 알게 되었다면, 실제로 금리를 비교하는 방법을 정리해 볼 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 “최종적으로 내가 부담하게 될 금리와 비용이 얼마인지”를 따져보는 것입니다.
실제 적용될 최종 금리 확인하기
상품 안내문에는 보통 “최저 금리 ~ 최고 금리”처럼 범위가 적혀 있는 경우가 많습니다. 이때 최저 금리는 모든 우대 조건을 완벽하게 충족했을 때 기준인 경우가 많습니다. 하지만 실제 생활에서는 모든 조건을 다 지키기 어렵습니다.
따라서 은행 상담을 받을 때는 “제가 지금 상황에서 실제로 받을 수 있는 금리가 몇 퍼센트인지”를 정확히 물어보는 것이 좋습니다. 우대 조건을 얼마나 채울 수 있는지, 못 채우는 조건은 무엇인지, 그에 따라 금리가 얼마나 달라지는지까지 함께 확인해야 합니다.
금리 비교 및 시뮬레이션 활용하기
요즘은 여러 은행의 대출 금리를 한눈에 비교해 볼 수 있는 온라인 서비스와 앱들이 많습니다. 각 은행의 홈페이지에서도 대출 금리 안내와 간단한 시뮬레이션 기능을 제공하고, 다양한 핀테크 앱에서도 예상 금리를 보여주는 기능을 운영하고 있습니다.
이런 시뮬레이션은 대략적인 비교에는 매우 유용합니다. 내 소득, 직업, 대출 희망 금액, 담보 정보 등을 입력하면 예상 금리와 월 상환액을 계산해 줍니다. 다만 실제 심사 결과에 따라 금리가 달라질 수 있으니, 화면에 나오는 숫자를 “확정”이 아니라 “대략적인 기준” 정도로 받아들이는 것이 좋습니다.
여러 은행에 직접 문의해 보기
온라인으로 비교한 뒤, 최종적으로는 최소한 몇 군데 은행에는 직접 상담을 받아보는 것이 좋습니다. 같은 조건을 가지고 세 군데 이상 은행에서 문의를 하면, 어느 정도 수준이 평균인지 감이 잡히고, 어느 은행이 상대적으로 조건이 좋은지도 파악할 수 있습니다.
상담을 받을 때는 다음 내용을 집중해서 물어보면 도움이 됩니다.
- 적용 가능한 기준금리 종류와 선택에 따른 차이
- 가산금리가 어떻게 책정되는지, 줄일 수 있는 여지가 있는지
- 현실적으로 받을 수 있는 우대금리와 그 조건
- 중도상환수수료율, 부과 기간, 계산 방식
- 예상 월 상환액과 총 상환액(원금+이자)
특히 총 상환액을 비교해 보는 습관을 들이면, 눈에 보이는 금리 숫자만으로 판단하는 실수를 줄일 수 있습니다. 예를 들어 금리는 약간 높지만 중도상환수수료가 없어서 계획대로 상환하면 총 이자가 더 적게 나오는 상품도 있을 수 있습니다.
은행 상담사와의 소통 활용하기
은행 창구나 전화 상담을 통해 만나는 대출 상담사는 각 상품의 세부 조건과 실제 사례를 가장 잘 알고 있는 사람입니다. 우대금리 조건 중에서 어떤 것은 잘 활용되고, 어떤 것은 실제로 달성하기 어려운지, 직장 형태나 소득 구조에 따라 어떤 상품이 더 승인 가능성이 높은지 등도 조언을 받을 수 있습니다.
상담을 받을 때는 모르는 용어나 구조가 나오면, 이해될 때까지 물어보는 것이 좋습니다. “이 경우에 제가 나중에 더 내야 하는 돈은 어떤 부분인가요?”처럼 실제 비용에 초점을 맞춰서 질문하면, 상품을 더 정확히 비교할 수 있습니다.
결국 주택담보대출을 고를 때 중요한 것은 단순히 “가장 낮은 금리를 찾는 것”이 아니라, 기준금리와 가산금리, 우대 조건, 상환 방식, 부대 비용, 대출 한도 등을 모두 합쳐서 보았을 때 내 상황에 가장 잘 맞고, 전체 상환 부담이 가장 적은 선택을 하는 것입니다. 숫자 하나하나를 이해하고 비교해 보면, 처음에는 복잡해 보이던 대출 상품들도 점점 구조가 눈에 들어오기 시작합니다.