부동산 거래 경험을 쌓아가면서 특약사항의 중요성을 몸소 느꼈습니다. 표준 계약서에 포함되지 않는 조건들이 계약의 성패를 가르는 경우가 많으며, 현장의 상황과 부동산의 특성에 따라 달라질 수 있습니다. 아래 글은 경험을 바탕으로 정리한 특약사항의 구성과 작성 팁을 중심으로 확장한 안내입니다. 실무에서 바로 활용하시길 바라며, 필요 시 법률 전문가의 자문을 추가로 받으실 것을 권합니다.
금융 및 대금 지급 관련 특약
금융 관련 특약은 잔금의 성패를 좌우하는 핵심 영역으로, 구체성과 실행 가능성이 가장 중요합니다. 아래 예시를 참고해 필요한 부분만 골라 명시하되, 쌍방의 합의로 작성하는 것이 좋습니다.
- 잔금 대출 조건부 계약: 매수인의 잔금 대출이 특정 금액 이상 실행되거나 특정 비율로 충족될 때 계약이 유지되도록 한다. 만약 매수인의 귀책사유로 대출이 실행되지 않으면 계약 해제가 가능하고, 매도인은 이미 수령한 계약금을 매수인에게 전액 반환한다.
- 중도금/잔금 지급일 조정: 양 당사자의 사정으로 지급일 조정이 필요할 경우, 상대방에게 서면 통보를 통해 합의 기간 내에서 조정한다.
- 기존 담보대출(근저당) 처리: 매도인이 잔금일 전에 근저당을 말소하거나, 매수인이 담보대출을 승계하는 방식으로 채무를 처리한다. 승계 시 은행의 동의를 득하는 것을 조건으로 하며, 잔금에서 해당 채무액을 공제하고 지급한다.
- 관리비 및 공과금 정산: 관리비, 전기료, 수도료, 가스료 등 제세공과금은 잔금일 기준으로 산정하고, 매도인은 잔금일에 완납 여부를 확인하는 서류를 첨부한다.
소유권 및 등기 관련 특약
소유권 이전과 등기에 관련된 부분은 원활한 인도에 직접적인 영향을 미치므로, 책임 소재를 명확히 하는 것이 중요합니다.
- 현재 등기부등본 상태 유지: 매도인은 계약일 현재의 권리관계를 잔금일까지 유지하고, 새로운 권리 제한을 설정하지 않도록 한다. 위반 시 매도인은 위약금으로 보상한다.
- 등기 서류 협조: 매도인은 잔금일에 필요한 모든 등기 서류를 완비하여 교부하고, 매수인은 잔금과 동시에 소유권 이전 등기를 진행한다.
부동산 상태 및 하자 관련 특약
현 상태로 인도하는 경우가 많으나, 특정 시설물의 보수나 하자에 대한 책임 범위를 미리 합의하는 것이 분쟁을 줄여 줍니다. 다만 노후화로 인한 일반적 하자는 예외로 두는 경우가 많습니다.
- 현 시설물 상태 계약: 현 상태로 매매하되, 매도인이 잔금일 전까지 특정 시설물(예: 보일러, 싱크대, 파손된 유리창)을 수리한다는 조건을 명시합니다.
- 주요 하자의 보수 의무: 계약 체결 시 매수인이 인지하지 못한 주요 구조부나 설비의 중대한 하자에 대해 잔금일로부터 일정 기간 이내 수리 의무를 매도인이 부담합니다. 다만 일반적 노후화로 인한 하자는 제외하는 방식으로 조정합니다.
- 특정 물품 포함/제외: 예를 들어 빌트인 가전은 포함하고, 일부 가전이나 가구는 제외하는 식으로 목록을 구체적으로 명시합니다.
- 위반 건축물 여부 확인: 건축물대장상의 위반 여부를 매도인이 확인하고, 위반으로 확인될 경우 계약 해제와 매도인의 계약금 반환 또는 배액 상환 조치를 명시합니다.
점유 및 명도 관련 특약
점유 상태와 명도 시점은 실제 인도와 이사 일정에 직접적으로 영향을 주므로, 세부 조건을 분명히 하는 것이 좋습니다.
- 세입자 명도 조건: 잔금일 전까지 세입자 명도와 함께 인도하고, 지연 시 매도인의 손해배상 의무를 규정합니다. 또한 세입자 임대차 계약의 승계 여부와 보증금 처리 방법을 명시합니다.
- 이사 및 인도 시점: 매도인이 잔금일 전까지 부동산을 비워두고, 잔금과 함께 점유를 이전합니다. 이사 지연 시 일정 금액의 지연손해금을 지급한다는 조항을 포함할 수 있습니다.
계약 해지 및 위약금 관련 특약
계약 해지 시의 금전적 정리와 위약금 산정은 분쟁의 주요 원인 중 하나입니다. 명확하고 공정한 기준을 세우는 것이 중요합니다.
- 계약금 몰취 및 배액 배상: 매수인이 계약 의무를 이행하지 않아 해지될 경우 계약금이 매도인 귀속 또는 매도인의 위반 시 매수인에게 계약금의 배액을 지급하는 등의 규정을 명시합니다.
- 기간 내 해지 합의: 특정 기간 내에 양 당사자가 서면 통보로 해지 의사를 밝히고 계약을 해제할 수 있는 조항을 포함합니다.
기타 특약
필수적이지 않더라도 거래 상황에 따라 필요한 특약을 추가할 수 있습니다. 예를 들어 중개보수, 대리인 계약, 재건축 구역 등과 관련된 조건이 있습니다.
- 중개보수 관련 특약: 특약으로 인해 계약이 해제되더라도 중개보수 부담 주체를 명확히 하거나 조정하는 조항을 두는 것이 바람직합니다.
- 공동 중개/대리인 계약: 공동 중개의 경우 각 중개사의 책임 범위를 명시하고, 대리인 계약의 경우 위임장 및 인감증명서 제출과 관련된 절차를 분명히 합니다.
- 재건축/재개발 구역 관련: 해당 부동산이 재건축 또는 재개발 구역에 속하는 경우 현재 진행 상황과 향후 의무를 명시합니다.
특약 작성 시 유의사항
- 구체성과 측정 가능성: 누가 무엇을 언제까지 어떻게 할지 구체적으로 적고, 수치나 기한을 명시합니다.
- 상호 합의: 양 당사자가 충분히 논의하고 합의한 내용을 계약서에 반영해 서명합니다.
- 법률 자문: 복잡한 내용이나 민감한 특약은 법률 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다.
- 실무적 문구 주의: 가능하면 실무에서 자주 쓰이는 표현으로 명확하게 작성합니다.
이 글은 일반적인 사례를 바탕으로 정리한 것이며, 실제 계약서 작성 시에는 해당 부동산의 특성과 당사자들의 상황에 맞춰 신중하게 조정해야 합니다. 필요하다면 상황에 맞춘 표준 서식 예시나 체크리스트를 추가로 제공해 드리겠습니다.