처음 상가 계약을 앞두고 공인중개사 사무실에 앉아 있으면, 계약서보다 먼저 눈에 들어오는 것이 중개수수료 이야기일 때가 많습니다. 숫자와 퍼센트가 뒤섞여서 설명을 듣다 보면, 머릿속에서 “도대체 어떻게 계산되는 거지?” 하는 생각이 계속 떠오르곤 합니다. 특히 집을 계약할 때 들어봤던 주택 중개수수료와는 계산 방식이 조금 다르다는 말이 나오면 더 헷갈리기 쉽습니다. 그래서 상가 중개수수료가 어떤 기준으로 정해지고, 실제로 얼마를 내야 하는지 한 번 정리해 두면 이후에 계약을 할 때 훨씬 마음이 편해집니다.
상가 중개수수료는 기본 원칙만 이해하면 생각보다 단순합니다. 다만, 몇 가지 예외 규칙과 부가가치세, 협의 요율 같은 부분이 섞여 있어서 처음에는 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 아래 내용을 차근차근 따라가면서 상가 중개수수료의 구조와 계산 방법을 한 번에 정리해 보겠습니다.
상가 중개수수료의 기본 개념
상가 중개수수료를 이해하려면 먼저 “어디까지가 법으로 정해진 부분이고, 어디부터가 서로 협의해서 정하는 부분인지”를 구분하는 것이 중요합니다.
상가 중개수수료에는 법에서 정한 상한 요율이 있습니다. 이것은 말 그대로 “최대로 받을 수 있는 비율”일 뿐이고, 실제로 그 비율을 꼭 그대로 받아야 하는 것은 아닙니다. 중개의뢰인, 즉 매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인이 공인중개사와 이야기를 나누어 요율을 정하게 됩니다.
또 한 가지 중요한 점은 부가가치세입니다. 공인중개사는 사업자이기 때문에, 중개수수료에 부가가치세 10%가 별도로 붙습니다. 예를 들어, 순수한 중개수수료가 100만원이라면 실제로는 여기에 10만원의 부가가치세가 추가되어 110만원을 내게 됩니다.
그리고 거래 당사자는 각자 부담이 원칙입니다. 매매라면 매도인과 매수인이, 임대차라면 임대인과 임차인이 각각 자신이 이용한 중개서비스에 대한 수수료를 공인중개사에게 지급합니다. 한쪽이 다른 쪽 몫까지 대신 내는 방식은 서로의 합의로 정할 수는 있지만, 기본 원칙은 “각자 부담”입니다.
거래금액은 어떻게 계산되는가
중개수수료는 항상 “거래금액 × 요율”이라는 형태로 계산됩니다. 그래서 거래금액을 어떻게 정하느냐가 매우 중요합니다. 상가의 거래 형태에 따라 거래금액 계산 방식이 조금씩 달라집니다.
매매일 때 거래금액
매매는 비교적 간단합니다. 매매가 그대로 거래금액입니다.
예를 들어 상가를 5억원에 매매한다면, 거래금액은 5억원입니다. 여기에 정해진 요율을 곱해서 중개수수료를 계산합니다.
교환일 때 거래금액
상가끼리 맞바꾸는 교환의 경우에는 두 부동산 중에서 금액이 더 큰 쪽의 가액을 거래금액으로 봅니다.
A상가가 5억원, B상가가 4억원인데 서로 교환하기로 했다면, 거래금액은 더 큰 금액인 5억원으로 계산합니다.
전세일 때 거래금액
전세 계약은 전세금 전액이 거래금액입니다.
예를 들어 상가 전세금이 3억원이라면, 거래금액은 3억원이고 여기에 요율을 곱해 중개수수료를 구합니다.
월세일 때 거래금액
월세 계약은 조금 더 계산 과정이 있습니다. 월세는 보증금과 매달 내는 월세가 함께 있기 때문에, 이를 하나의 금액으로 환산해야 합니다. 기본 원칙은 보증금에 월세를 일정 배수로 곱해 더하는 방식입니다.
가장 많이 쓰이는 기본 공식은 다음과 같습니다.
보증금 + (월세액 × 100)
예를 들어 보증금이 5,000만원이고 월세가 200만원이라면 다음과 같이 계산합니다.
보증금 5,000만원 + (월세 200만원 × 100) = 5,000만원 + 2억원 = 2억 5,000만원
이렇게 나온 2억 5,000만원이 거래금액이 됩니다. 이후에는 매매나 전세와 마찬가지로 여기에 요율을 곱하여 중개수수료를 구합니다.
소액 월세 계약의 예외 규칙
다만, 위의 공식으로 계산한 금액이 5,000만원보다 적을 때는 예외 규칙이 적용되는 경우가 있습니다. 거래금액이 지나치게 적게 나와서 중개수수료가 너무 낮아지는 상황을 완화하기 위한 장치입니다.
이때는 월세에 곱하는 배수를 100이 아니라 70으로 낮춰 다시 계산합니다.
변경된 공식은 다음과 같습니다.
보증금 + (월세액 × 70)
예를 들어 보증금 500만원, 월세 30만원이라고 해보겠습니다.
먼저 기본 원칙대로 계산하면
500만원 + (30만원 × 100) = 3,500만원이 됩니다. 이 금액은 5,000만원보다 적으므로 예외 규칙을 적용합니다.
예외 규칙을 적용하면
500만원 + (30만원 × 70) = 500만원 + 2,100만원 = 2,600만원이 됩니다.
이렇게 다시 계산한 2,600만원이 최종 거래금액이 되고, 그 금액을 기준으로 중개수수료를 계산하게 됩니다.
상가 중개수수료 요율 구조
상가 중개수수료 요율은 주택과 비교하면 훨씬 단순한 편입니다. 주택은 거래금액 구간별로 요율이 여러 단계로 나뉘지만, 상가는 보통 하나의 상한 요율 안에서 협의하는 방식으로 운영되는 경우가 많습니다.
법적으로는 국토교통부에서 정한 범위 안에서 각 시·도가 조례를 통해 구체적인 요율을 정하게 되어 있습니다. 지역마다 약간씩 차이가 있을 수 있지만, 실무에서는 매매든 임대차든 상관없이 상한 요율을 0.9% 정도로 두고 그 안에서 협의하는 경우가 매우 많습니다.
정리하면 다음과 같이 볼 수 있습니다.
- 매매·교환: 거래금액 상관없이 상한 요율 0.9% 이내에서 협의
- 임대차(전세·월세): 거래금액 상관없이 상한 요율 0.9% 이내에서 협의
여기서 중요한 것은 0.9%는 “최대로 받을 수 있는 비율”이라는 점입니다. 실제 계약에서는 0.9%보다 낮게 정하는 경우가 많습니다. 예를 들어 0.5%, 0.6%, 0.7%처럼 서로 이야기해서 요율을 정하는 방식입니다. 특히 거래금액이 클수록 중개수수료가 한 번에 많이 나오기 때문에, 그만큼 요율을 조금 낮추자고 협의할 여지가 생기곤 합니다.
상가 중개수수료 계산 예시 살펴보기
이제까지 설명한 원칙을 실제 숫자로 적용해 보면 이해가 훨씬 쉬워집니다. 몇 가지 상황을 가정해서 단계별로 계산 과정을 따라가 보겠습니다.
예시 1: 상가 매매 5억원, 요율 0.6%로 협의한 경우
1. 거래금액은 매매가 그대로이므로 5억원입니다.
2. 중개수수료는 거래금액에 요율을 곱해 구합니다.
5억원 × 0.006(0.6%) = 300만원
3. 여기에 부가가치세 10%를 더합니다.
300만원 × 0.10 = 30만원
4. 따라서 최종적으로 내야 하는 금액은 300만원 + 30만원 = 330만원입니다.
매도인과 매수인은 각자 330만원씩을 부담하게 됩니다.
예시 2: 상가 월세, 보증금 3,000만원 / 월세 150만원, 요율 0.7%
1. 먼저 거래금액을 계산합니다.
보증금 3,000만원 + (월세 150만원 × 100) = 3,000만원 + 1억 5,000만원 = 1억 8,000만원
5,000만원 이상이므로 기본 원칙인 “월세 × 100”을 그대로 사용합니다.
2. 중개수수료를 계산합니다.
1억 8,000만원 × 0.007(0.7%) = 126만원
3. 부가가치세 10%를 계산합니다.
126만원 × 0.10 = 12만 6천원
4. 둘을 합치면 총 138만 6천원이 됩니다.
임대인과 임차인은 각자 138만 6천원씩을 지급합니다.
예시 3: 소액 상가 월세, 보증금 1,000만원 / 월세 20만원, 요율 0.8%
1. 먼저 기본 방식으로 거래금액을 계산해 봅니다.
1,000만원 + (20만원 × 100) = 1,000만원 + 2,000만원 = 3,000만원
이 금액은 5,000만원보다 적기 때문에 예외 규칙을 적용합니다.
2. 예외 규칙에 따라 월세에 70을 곱해 다시 계산합니다.
1,000만원 + (20만원 × 70) = 1,000만원 + 1,400만원 = 2,400만원
따라서 거래금액은 2,400만원으로 봅니다.
3. 중개수수료는
2,400만원 × 0.008(0.8%) = 19만 2천원입니다.
4. 여기에 부가가치세 10%를 더합니다.
19만 2천원 × 0.10 = 1만 9천 2백원
5. 최종 금액은 19만 2천원 + 1만 9천 2백원 = 21만 1천 2백원이 됩니다.
임대인과 임차인은 각자 21만 1천 2백원씩 부담합니다.
권리금과 중개수수료의 관계
상가 계약에서는 권리금 이야기가 자주 나옵니다. 가게를 인수하면서 기존에 운영하던 사람이 쌓아온 단골, 위치, 인테리어, 영업 노하우 등에 대해 일정 금액을 주고 넘겨받는 개념입니다.
여기서 조심해야 할 점은, 권리금 자체는 법에서 정한 “중개 대상물”에 해당하지 않는다는 점입니다. 즉, 법정 중개수수료는 상가 건물이나 점포의 임대차, 매매 등에 대해서만 계산하는 것이고, 권리금 금액을 기준으로 법정 수수료를 따로 붙일 수는 없습니다.
다만 실제 현장에서는 공인중개사가 권리금 협상을 도와주거나, 권리금 계약서 작성 등을 함께 진행하는 경우가 많은데, 이런 역할에 대해 별도의 대가를 협의하는 일은 있을 수 있습니다. 이때는 법정 중개수수료와는 구분되는 “컨설팅 비용”이나 “알선 수수료”의 성격으로 보는 것이 일반적입니다. 그래서 권리금과 관련된 금액이 있을 때는 사전에 어떤 명목으로 얼마를 지급하는지, 서로 정확히 적어 두는 것이 좋습니다.
분쟁을 줄이기 위한 실무적인 팁
상가 중개수수료는 금액이 작지 않기 때문에, 나중에 “이렇게 많이 나올 줄 몰랐다”거나 “처음에 들은 금액과 다르다”는 얘기가 나오면 서로 불편해지기 쉽습니다. 몇 가지를 미리 챙겨두면 이런 상황을 줄일 수 있습니다.
- 계약 전에 예상 중개수수료를 구체적인 숫자로 물어보고, 거래금액과 요율, 부가가치세를 각각 어떻게 적용하는지 확인합니다.
- 중개보수 협의서나 영수증을 반드시 받아 두고, 금액과 요율이 실제 계약 내용과 일치하는지 확인합니다.
- 월세 계약의 경우, 거래금액 산정 방식(월세 × 100인지, 예외 규칙이 적용되는지)을 계약 전에 명확히 설명해 달라고 요청합니다.
- 권리금이 있을 경우, 권리금 자체와 중개수수료, 그리고 별도 컨설팅 비용이 있다면 각각을 구분해서 적어 두는 것이 좋습니다.
상가 거래는 금액도 크고 계약 기간도 길어지는 경우가 많아서, 처음에 충분히 설명을 듣고 서로 이해한 뒤에 서명을 하는지가 특히 중요합니다. 중개수수료는 이미 정해진 공식에 따라 계산되는 부분이 많기 때문에, 그 공식을 한 번 정확히 알고 나면 이후에는 계산기만 두드려도 어느 정도 스스로 금액을 예상해 볼 수 있습니다. 이런 준비가 되어 있으면 공인중개사와 이야기를 나눌 때도 더 편하게, 그리고 조금 더 주도적으로 협의할 수 있습니다.