처음 공공분양 청약 가점을 계산해 보려고 했을 때, 숫자와 용어가 너무 많아서 머리가 복잡해졌던 기억이 있습니다. 무주택 기간은 언제부터 세는지, 부모님을 모시면 점수가 얼마나 늘어나는지, 청약통장은 도대체 몇 번을 넣어야 하는지 하나하나가 헷갈렸습니다. 주변에서도 “나는 몇 점이야?” 하고 서로 계산해 보다가, 같은 조건인데도 사람마다 점수가 다르게 나오는 일도 있었습니다. 알고 보면 원리는 어렵지 않은데, 정확한 기준을 잘 모른 채 대충 들은 정보만 가지고 계산하다 보니 생기는 혼란이었습니다. 그래서 여기서는 공공분양 청약 가점이 어떤 기준으로 매겨지는지, 잘못 알려진 부분은 바로잡고, 실제로 계산할 때 실수하기 쉬운 점까지 차근차근 정리해 보려고 합니다.
공공분양 청약 가점은 일반적으로 무주택 기간, 부양가족 수, 청약저축 납입 횟수 세 가지가 핵심입니다. 여기에 특정한 특별공급(신혼부부, 다자녀 등)에 해당하는 경우 별도의 기준이 더해질 수 있습니다. 다만 구체적인 점수표와 계산 방식은 매번 나오는 입주자 모집 공고문에 따라 조금씩 달라질 수 있기 때문에, 실제로 청약을 넣기 전에는 반드시 해당 공고문을 확인해야 합니다.
공공분양 청약 가점제의 큰 틀
먼저 공공분양 청약에서 많이 쓰이는 일반적인 가점 항목은 다음 세 가지입니다.
1. 무주택 기간: 집을 소유하지 않고 살아온 기간
2. 부양가족 수: 함께 살면서 법적으로 부양하는 가족 수
3. 청약저축(주택청약종합저축) 납입 횟수: 꾸준히 저축한 개월 수
각 항목마다 부여되는 최대 점수는 정책과 시기에 따라 조금씩 조정되는 경우가 있습니다. 여기서는 많이 사용되는 대표적인 구조를 기준으로 설명드리되, 실제 공고에서 “배점표”를 다시 반드시 확인해야 한다는 점을 전제로 두고 보시면 좋겠습니다.
무주택 기간: 집 없이 지낸 시간이 왜 중요한가
공공분양 청약에서 무주택 기간은 보통 가장 중요한 항목 중 하나입니다. 집을 한 번도 가져본 적 없는 사람에게 우선 기회를 주자는 취지이기 때문에, 집 없이 지낸 시간이 길수록 점수가 높아지는 구조입니다.
무주택 기간과 관련해 기본적으로 알아두어야 할 것은 다음과 같습니다.
첫째, 미성년자는 무주택 기간을 인정받지 못하는 경우가 많습니다. 보통 만 19세 이상부터 청약 자격이 생기며, 가점도 이때부터 의미가 있습니다. 미성년자가 세대주로 되어 있더라도, 실제 공고문에서 청약 자격이 제한되는 경우가 있기 때문에 반드시 해당 공고를 확인해야 합니다.
둘째, 세대 전체가 무주택이어야 합니다. 단순히 본인만 집이 없다고 해서 무주택 세대가 되는 것이 아니라, 같은 세대에 속한 사람 모두가 집을 가지고 있지 않아야 합니다. 여기서 말하는 ‘세대’는 주민등록표상 한 세대를 기준으로 보는 것이 일반적입니다.
셋째, 무주택 기간이 언제부터 시작되는지는 공고마다 기준이 다를 수 있지만, 대표적으로는 다음과 같은 기준이 자주 사용됩니다.
1. 입주자 모집 공고일을 기준으로 무주택인지 확인합니다.
2. 무주택 기간은 보통 만 30세가 되는 날 또는 혼인신고일 중 더 빠른 날부터 계산하거나, 청약통장 가입일부터 계산하는 방식 등이 쓰입니다. 어떤 기준을 사용하는지는 모집 공고문에 구체적으로 적혀 있습니다.
넷째, 결혼 여부에 따라 계산 방식이 달라질 수 있습니다.
미혼인 경우에는 본인의 무주택 기간만 봅니다. 다만 부모님과 한 세대를 이루고 있으면, 부모님의 주택 소유 여부에 따라 무주택 세대 인정 여부가 달라질 수 있습니다.
기혼인 경우에는 배우자와 직계존비속(부모, 자녀 등)의 무주택 여부가 함께 고려됩니다. 세대가 분리된 부모님이나 자녀가 있는 경우에는, 공고문에서 정한 기준에 따라 해당 세대의 무주택 기간만 인정하거나, 아예 합산하지 않는 식으로 구분하는 경우가 많습니다.
무주택 기간에 대한 구체적인 점수표는 공고마다 조금씩 다른데, 일반적인 구조는 “기간이 길수록 일정 구간마다 점수가 올라간다”는 방식입니다. 예를 들어
1년 미만: 0점
1년 이상 5년 미만: 2점
5년 이상 10년 미만: 4점
10년 이상 15년 미만: 6점
15년 이상: 8점 이후로 일정 연수마다 점수가 더해지는 식의 구조가 많이 사용됩니다.
다만 “5년마다 2점씩 가산된다”거나 “최고 32점까지 가능하다”는 식의 구체적인 수치는 정책 변경이나 공고별 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 청약을 준비할 때는 반드시 해당 공고에 첨부된 배점표를 그대로 따라야 합니다.
부양가족 수: 함께 사는 가족이 왜 점수가 되는가
부양가족 수는 집이 필요한 가족이 많을수록 점수를 더 주려는 취지입니다. 여기서 중요하게 보는 가족은 배우자, 부모님(직계존속), 자녀(직계비속)입니다.
배우자는 동거 여부와 상관없이 1명으로 인정된다고 정해둔 경우가 많습니다. 단, 이 역시 실제 공고문에 따라 세부 기준이 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다.
직계존속, 즉 부모님과 조부모님 중에서는 보통 만 60세 이상이면서 입주자 모집 공고일 현재 신청자와 같은 주민등록표상에 올라 있는 경우에만 부양가족으로 인정해 주는 방식이 많이 사용됩니다. 또, 배우자가 있는 경우에는 배우자의 부모님을 부양가족으로 보지 않는 규정이 적용되는 공고도 있습니다.
예를 들어 본인과 같은 세대에 살고 있는 친부모님이 각각 만 60세 이상이라면, 두 분 모두 부양가족에 포함될 수 있습니다. 다만 예전에 같이 살다가 지금은 주민등록상 세대를 분리해 놓은 상태라면, 일정 기간 이상 같은 세대로 있었음을 증명해야 하는 등 추가 조건이 붙는 경우도 있습니다.
직계비속, 즉 자녀의 경우에는 보통 만 19세 미만의 미성년 자녀만 부양가족으로 인정하는 방식이 일반적입니다. 대학생 이상 성인 자녀는 공고에 따라 인정되지 않거나, 별도 조건이 붙을 수 있습니다.
형제자매나 사촌, 삼촌, 고모와 같은 기타 친족은 원칙적으로 부양가족 점수에서 제외됩니다. 실제로 함께 살고 있더라도, 가점 계산에서는 인정되지 않는 경우가 대부분입니다.
부양가족 수에 따른 점수도 공고마다 조금씩 다를 수 있지만, 대표적으로 다음과 같은 구조가 많이 사용됩니다.
0명: 0점
1명: 5점
2명: 10점
3명: 15점
4명: 20점
5명: 25점
6명: 30점
7명 이상: 35점
이 경우 최고 35점까지 받을 수 있게 됩니다. 다만, 실제 본인이 몇 명을 부양가족으로 인정받을 수 있는지는 주민등록등본, 가족관계증명서 등 서류로 증명해야 하며, 세대 분리 여부, 나이, 혼인 여부에 따라 달라지기 때문에 공고문을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
청약저축 납입 횟수: 꾸준함을 보는 항목
청약저축(주택청약종합저축)은 일정 금액을 정기적으로 납입하면서 주택 청약 기회를 얻는 제도입니다. 공공분양에서는 이 통장에 얼마나 성실하게 납입해 왔는지를 “납입 횟수”로 평가하는 경우가 많습니다.
여기서 납입 횟수는 보통 “월별 납입 횟수”를 기준으로 합니다. 예를 들어 한 달에 한 번씩 100번을 넣었다면 납입 횟수 100회로 보는 식입니다. 한 달에 여러 번 나눠 넣었다고 해서 횟수가 늘어나는 것이 아니라, 그 달에 한 번이라도 납입하면 1회로 보는 방식이 일반적입니다.
납입 횟수별 점수 예시는 다음과 같은 구조가 널리 알려져 있습니다.
6회 미만: 0점
6회 이상 12회 미만: 1점
12회 이상 18회 미만: 2점
18회 이상 24회 미만: 3점
24회 이상 30회 미만: 4점
30회 이상 36회 미만: 5점
36회 이상 42회 미만: 6점
42회 이상 48회 미만: 7점
48회 이상 54회 미만: 8점
54회 이상 60회 미만: 9점
60회 이상 72회 미만: 10점
72회 이상 84회 미만: 11점
84회 이상: 12점
이 기준을 사용할 경우, 최대로 받을 수 있는 점수는 12점입니다. 이 수치는 많은 공공분양에서 사용되어 온 구조이지만, 역시나 정책 변화나 사업 유형에 따라 약간의 조정이 있을 수 있습니다. 특히 주택청약종합저축 도입 이전에 있던 예전 상품에서 전환한 경우나, 통장을 여러 번 갈아탄 경우에는 금융기관 확인과 공고문을 함께 확인해야 합니다.
특별공급과 기타 가점: 경우에 따라 달라지는 기준들
공공분양에는 일반 공급 외에도 여러 가지 특별공급 제도가 있습니다. 이 특별공급에서는 일반적인 무주택 기간, 부양가족 수, 청약저축 납입 횟수 외에 별도의 가점 기준을 사용하는 경우가 많습니다.
대표적인 특별공급 유형은 다음과 같습니다.
신혼부부 특별공급의 경우 혼인 기간, 자녀 수, 소득 수준, 해당 지역 거주 기간 등 다양한 요소가 함께 고려됩니다. 혼인 기간이 짧을수록, 자녀가 많을수록, 일정 소득 기준에 해당할수록 유리하게 설계된 공고도 있습니다.
생애최초 주택 구입자의 경우에는 본인과 배우자가 한 번도 집을 소유한 적이 없는지, 근로 또는 사업 소득이 일정 기간 이상 있었는지, 자산 규모와 소득 수준이 기준에 맞는지 등을 따집니다. 이때는 일반 가점제가 아니라 자격요건 충족 여부와 별도 배점 기준을 함께 보기도 합니다.
기관추천 특별공급은 국가유공자, 장애인, 공공기관 종사자 등 특정 기관이 추천하는 사람을 대상으로 하는 제도입니다. 이 경우에는 기관별 추천 기준과 공고문에 적힌 배점 기준을 동시에 충족해야 합니다.
다자녀 가구나 노부모 부양 가구는 별도의 특별공급 유형으로 분리되는 경우가 많습니다. 자녀 수가 일정 인원 이상이거나, 일정 기간 이상 노부모를 부양해 온 경우에 한해 자격이 주어지고, 별도 가점 기준이 적용될 수 있습니다.
또한 일부 공공분양에서는 청약통장 가입 기간 자체를 추가 가점 요소로 사용하는 경우도 있습니다. 예를 들어 청약통장 가입 기간이 15년 이상이면 2점을 주는 방식처럼, 기본 가점에 소소한 가산점을 추가하는 구조입니다.
해당 지역 거주 기간을 가점으로 반영하는 경우도 있습니다. 예를 들어 같은 시·도에 1년 이상 거주 시 1점, 3년 이상 거주 시 2점 등으로 차이를 두어, 해당 지역에 오래 거주한 사람에게 어느 정도 우선권을 주는 식입니다.
가점 계산할 때 자주 놓치는 부분들
가점제를 이해했다고 해도, 실제로 점수를 계산하다 보면 실수하기 쉬운 부분들이 있습니다. 특히 다음과 같은 점을 조심해야 합니다.
첫째, 모집 공고문 확인은 필수입니다. 여기서 설명한 내용은 실제 제도를 이해하기 위한 일반적인 예시일 뿐입니다. 가점 산정 기준과 배점표, 자격 요건은 공고마다 조금씩 다를 수 있고, 정책 변화에 따라 크게 바뀔 때도 있습니다. 따라서 본인이 청약을 넣으려는 주택의 공고문을 읽고, 그 안에 나온 표와 예시를 기준으로 직접 확인하는 과정이 꼭 필요합니다.
둘째, 무주택 세대 구성원 기준을 헷갈리지 말아야 합니다. “나는 집이 없으니까 무주택이지”라고 단순하게 생각하기 쉽지만, 같은 세대에 속한 가족 중 한 명이라도 집을 소유하고 있으면 무주택 세대로 인정되지 않을 수 있습니다. 부모님 집에 같이 살고 있다면, 부모님 명의의 집이 있는지부터 확인해야 합니다.
셋째, 세대주와 세대원 구분도 중요합니다. 어떤 공고에서는 세대주만 신청할 수 있다고 정하고, 세대원은 자격이 제한되는 경우가 있습니다. 또, 세대 분리를 언제 했는지, 세대주 변경을 언제 했는지에 따라 무주택 기간이나 부양가족 인정 여부가 달라질 수 있기 때문에, 청약을 준비하기 전에 미리 세대 구성과 주민등록 정리를 해 두는 것이 좋습니다.
넷째, 여러 특별공급 자격이 겹친다고 해서 모두 한꺼번에 적용되는 것은 아닙니다. 예를 들어 신혼부부이면서 다자녀이기도 하고, 생애최초 자격도 되는 경우가 있을 수 있습니다. 하지만 특별공급 청약은 보통 가장 유리한 한 가지 유형만 선택해서 신청해야 하며, 두세 가지를 동시에 적용해 점수를 더 받는 식으로 중복할 수 없습니다.
다섯째, 청약 가점 계산 서비스는 참고용이라는 점을 기억해야 합니다. 일부 사이트나 시스템에서는 가상으로 가점을 계산해 보는 기능을 제공하기도 하는데, 이 결과가 실제 심사 결과와 항상 일치하는 것은 아닙니다. 입력한 내용이 사실과 다를 수도 있고, 해당 서비스가 최신 정책을 완전히 반영하지 못했을 수도 있기 때문입니다. 최종 기준은 언제나 모집 공고문과 실제 심사 결과입니다.
예시를 통해 보는 가점 계산 흐름
가점 계산이 어떻게 이루어지는지 감을 잡기 위해, 하나의 예시를 들어 보겠습니다. 단, 여기서 쓰는 점수는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 청약에서는 공고별 배점표를 다시 확인해야 합니다.
어떤 사람이 다음과 같은 조건이라고 가정해 보겠습니다.
1. 무주택 기간: 20년
2. 부양가족: 배우자 1명, 미성년 자녀 2명 (총 3명)
3. 청약저축 납입 횟수: 100회
앞에서 제시한 예시 배점표를 기준으로만 단순 계산해 보면
무주택 기간 20년에 해당하는 구간 점수(예: 10점)
부양가족 3명에 해당하는 점수 15점
청약저축 납입 횟수 84회 이상으로 12점
이렇게 해서 총점 37점을 받는다는 식으로 계산해 볼 수 있습니다. 실제 배점표에 따라 무주택 기간 20년에 대한 점수는 달라질 수 있고, 특별공급 자격이 있다면 다른 기준을 적용해야 할 수도 있습니다. 그래서 예시처럼 스스로 계산해 본 뒤, 반드시 공고문에 적힌 표와 비교해 보는 과정이 중요합니다.
모집 공고문은 일반적으로 공공주택을 공급하는 기관(예를 들면 LH, SH 등)과 청약 시스템 사이트에서 확인할 수 있습니다. 공고문 안에는 공급 대상, 자격 요건, 가점 산정 기준, 제출 서류, 일정 등이 자세히 나와 있으니, 한 번에 다 이해가 되지 않더라도 차근차근 읽어 보고 핵심 내용을 표시해 두면 실제로 청약을 준비할 때 훨씬 수월합니다.