전세 재계약을 준비하던 경험에서 비롯된 이야기를 먼저 나누고자 합니다. 계약 만료를 앞두고 임대인과 임차인 간의 대화를 조율하며, 복비 부담이 누구의 책임인지에 따라 실제 비용이 어떻게 달라지는지 체감했습니다. 묵시적 갱신이나 직접 합의의 여부에 따라 중개인의 개입 여부와 비용 부담이 크게 달라지는 것을 보면서, 상황별로 어떤 점을 주의해야 하는지 정리해 두고자 합니다.
주요 상황별 복비 부담 기준
1) 중개수수료가 발생하지 않는 경우 (가장 일반적)
- 묵시적 갱신(자동 연장): 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 양측에 별다른 통지가 없으면 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다. 이 경우 중개업자가 개입할 여지가 없으므로 복비가 발생하지 않는 것이 일반적입니다.
- 임대인과 임차인의 직접 재계약(조건 변경 없음 또는 경미): 기존 계약 내용을 그대로 연장하거나, 전세금 증액/감액 등 일부 조건을 변경하더라도 임대인과 임차인이 직접 합의하고 계약서를 새로 작성하거나 기존 계약서에 내용을 추가하는 경우입니다. 중개서비스가 필요하지 않으므로 복비는 발생하지 않는 것이 일반적입니다.
2) 중개수료가 발생하는 경우 (원인 제공자 및 협의에 따름)
- 가. 임대인이 부담하는 경우: 임대인이 전세금 증액을 요구하고 임차인이 이를 받아들여 새로운 계약서 작성까지 요구했으나, 임대인이 중개업자를 통해 계약서 작성까지 진행하는 경우에는 임대인이 부담하는 것이 일반적일 수 있습니다.
- 나. 임차인이 부담하는 경우: 임차인이 전세금의 감액이나 특정 조건 변경을 중개업자에게 의뢰하여 계약 변경을 추진하는 경우 임차인이 부담하는 쪽으로 정리될 수 있습니다.
- 다. 양측이 절반씩 부담하는 경우(가장 일반적인 협의 결과): 전세금 증액/감액 등 조건 변경이 발생하고 양측 모두 중개서비스의 필요성을 인정한 경우 중개업자가 계약서 작성 및 법률 검토 등을 제공했다면 양측이 비용을 절반씩 부담하는 것이 일반적입니다.
- 라. 산정 기준: 전세금이 증액되는 재계약의 경우 중개수수료를 증액분 기준으로 산정하는 경우가 많습니다. 다만 전체 금액을 기준으로 산정하는 사례도 있어, 사전에 어떤 방식으로 산정하는지 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.
3) 추가 팁 및 주의점
- 직접 합의가 가능한 경우 복비를 줄일 수 있습니다. 묵시적 갱신이나 직접 협의로 계약을 이어가는 방식이 가장 비용 부담을 낮추는 방법일 수 있습니다.
- 중개업자 개입이 필요하다면 비용 분담 주체를 계약서에 분명히 명시하고 특약으로 남겨두는 것이 좋습니다.
- 법정 수수료율은 존재하지만, 실제 비용은 중개사별로 다를 수 있습니다. 계약 전 서로 간의 합의와 명시가 중요합니다.
- 계약서 작성 시 전세금 증액 여부, 만료일, 계약 기간, 해지 조건, 반환 관련 조항 등 주요 내용을 빠짐없이 반영하고, 비용 부담 부분을 특약으로 남겨두는 것을 권장합니다.